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股民老张的博客

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关于我

股民老张清华大学工程硕士学位 中国人民大学财政金融学院客座教授 同时针对中国资本市场现状,推出了独家的证券投资知识体系《投资利益行为学》,几十堂股理课程,全方位解决了投资难题,受到全国各地投资者的高度好评。 股民老张2007年初,推出《股市大解密》光盘,引发轰动,热销全国。2009年,CCTV资讯频道为他推出了《股市中的博弈之道》系列股理知识讲座节目,并出版了光盘。

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房价为何打不下去?  

2013-04-08 08:42:49|  分类: 老张文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价为何打不下去?

    几乎是离任之前的最后一刻,前总理抛出了备受争议的国五条。从表面上看,是继续贯彻其打压房价的初衷,从结果上看,是损害二手房买卖双方的利益,丰富了税收,结果上看,与其之前的一系列地产政策一样,是明打暗保房价的招数。
    理论上讲,国五条是打压房价的。国家让你停止住房的投机性购买,因为将来卖房子赚钱要交税了。但是,在国五条推出之后,与之前政策的效果一样,房价不是应声而降,而是“事与愿违”地又涨了。难道真的是市场上有一股力量在与管理者作对、还是推出政策者本身就是希望房价被保住?
    还是从头梳理一下以前的政策吧。
    看一看这些年推出的抑制地产行业的一系列促销式“调控”措施。哪些是真正为了压制房价的?
    首先,2009年底,推出了“购房满5年后再卖出才免税”政策,将二手房的销售压住,给地产商的一手房销售创造了有利条件。
    2010年春,先是通知央企非地产主业的企业退出地产行业,并要求已经买了地的地产商加快建房。“加大土地供给,打击捂盘惜售”。这个措施,本质是扩大供给。潜台词是让囤地的地产商,和即将被迫退出地产行业的央企,尽快盖房子并销售出去,后面有政策支持,要逼老百姓抢房子了。
    解决穷人买不起房子的“刚需”问题,根源本不在供给量,而是在于压制富人的拦网动作,只要富人在前边拦网,穷人就永远没有机会在后边接到球。
    后来的打压政策,是房产税试点,重庆官员不聪明,政策不痛不痒,上海的政策则绝对精明,是“某日之后开始征税”,逼迫本地购房者排队抢购了高端房子,并引发带动周边省市的一轮抢购潮。
    2011年初,北京推出了“外地人要凭5年纳税证明方可买房”新规,实质上,造成已经在北京买过房子的外地人,不再舍得卖出二手房了,锁仓的结果,只能是房价上涨。
    2011年两会之后,要求各地政府上报调控房价的计划,所有地方政府异口同声,调控目标定在“保证房价上涨幅度不超过GDP的涨速”。上下合伙演双簧,告诉全国人民,房价不会降。
    之后,是以提高二套房贷首付比例和利率为手段的限购措施,但执行的方式不是政策推出后在全国同时执行,而是从一线城市转到二线城市,之后再到三线城市,在不同城市间轮番巡回限购。此政策的效果是,逼迫没限购的城市市民尽快抢购房子,逼迫市场的游资到不同的城市地区囤积房子。
    再往后,又有鼓励家庭离婚可以多购房的政策,以及种种增加国家收入,挤压炒家入市,促进地方销售为结果的巧妙的“调控”政策。
    在扩大保障房建设上,任务基本是留给后任的。当然,此前的保障房也盖了不少,但买家,似乎很多房子没有卖给穷人,而是便宜了官员。
    直到最后这次国五条出台,也是压制二手房销售,保障一手房的销售,并在次逼迫老百姓离婚、复婚地瞎折腾几回。
    应该说,房产税,增加持有房子的成本,是打压地产最有效的方法。但管理者总是绕着弯,推出隔靴搔痒明打暗保的无效政策,没有触及到最本质的打压点,原因何在?
    首先,当时的管理者并没有想真的打压地产,而是通过要打不打的假动作,促销、卖地兼增加税收。其次,将有可能挨骂的“房产税”,留给后面的人来推出,自己免得名声受损。还有另一个更加玄妙的好处,绝大多数人竟然没有看出来。
    从表面上说,地产给国家带来的好处仅仅是税收和土地财政。但这只是好处之一,好处之二很隐蔽。从2009年救市以来,管理层加快了印钞机的运转速度,但过多流入市场的货币,势必引发通胀。管理者通过加大地产销售,可以海量吸纳流入民间的现金,锁定了流动性,因此暂时降低了通胀的压力,从而可以进一步扩大货币的发行。
    二手房并不能吸纳流动性,只有一手房才有这个职能,因此,多数政策是打二保一的。2009年底的“购房两年后免税改为延长到5年后免税”政策,精确地将限制卖出的时间延长了3年,到换届的2013年初。
    从这些政策上看,管理者确实做到了一石数鸟的效果,抬高了房价,扩大了销售,扩大了土地财政,扩大了税收,银行增加了利息收入??????。但是,多赢并非共赢,政府赢大了,一定有亏大了的输家。
    稍微让我们平衡一些的是,输家不仅仅是买卖房屋的民众,也包括继任的管理者。他们不仅要面对民众的怨怒,也要面对土地财政模式资源枯竭之后的问题:新的经济增长点在哪里?房产税收还是不收?老百姓的钱都变成了房子,消费还如何增长?各地官员除了卖地只会贪污了??????。
    就像我们的交通罚款政策一样,打压房地产的政策,目的和手段,已经早就被篡改了。交通罚款,表面上,是为了教育人民,纠正不良的驾驶习惯,而实际上,多如牛毛的罚款项目,已经将赚钱演化成真正的目的。地产行业的政策,何尝不是?而这些充斥着铜臭味道的管理政策,和这种不顾民意以钱为本的文化,是随着其创造者的离去逐渐淡化?还是像禽流感一样从H1N1版本进化到H7N9版本,本人与大家一起慢慢观看。


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